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                  海南福源祥建材有限公司福源祥休闲养生基地项目可行性研究报告 

                第一章:项目总论

                海南福源祥建材有限公司是经营新型环保建筑材料的企业,基础建筑与房屋建筑是本公司的强项。目前,根据海南省政府关于美丽乡村建设有关政策精神,本公司计划在海口市美兰区境内三江农场的三江湾投资建设一家集养护、托管、娱乐、康复和医疗等服务于一体的大型的老人休闲养生基地。

                休闲养生基地距海文高速公路三江出口3公里,距美兰国际机场18公里,距海口市中心32公里,处于海南琼文“金三角”地区。

                一、项目概况

                三江湾位于东寨港自然保护区南端,由1.5万亩红树林湿地和1.2万亩人工围海造地组成,自然景观和人文景观独特:这里有我国面积最大、品种最多、保护最好的海涂森林——红树林;有鹭、鹳、鹤、鸥、雁、鸭等上百种水鸟在这“绿色天堂”里繁衍生息;有明朝万历年间(1605)琼北大地震沉陷72村形成的海底村庄遗迹,隐隐约约展现在海滩涂上,增添了港湾的神奇色彩;有人工围垦的万亩土地,已开发成为海南最大规模、连片集中的海淡水养殖基地。因此,富饶美丽的三江湾是建设大型的老人休闲养生基地的理想之地。

                老人休闲养生基地租用旅游用地90亩,其中:建筑用地20亩;公共绿化运动健身用地70亩,租期为50年。总建筑面积为9750㎡,250间客房,500个床位。休闲养生基地内设网吧、农庄、图书室、康复训练室、保健室、娱乐室、餐厅及室外大型健身广场,健身设施齐全。

                老人休闲养生基地集养老、休闲、娱乐、治疗和康复等于一体,是家综合性多功能的花园式托老机构。

                二、可行性研究报告编制依据

                1、根据第五次人口普查数据。

                2、海南省老龄政策调查报告。

                3、中华人民共和国老年人权益保障法。

                4、海南省实施《中华人民共和国老年人权益保障法》若干规定(20061229日海南省第三届人民代表大会常务委员会第二十七次会议通过)。

                5、《海南省人民政府办公厅关于加快推进养老服务体系建设的意见》(琼府办[2010]160号)。

                6、民政部等11部委就联合下发了《关于加快实现社会福利社会化的意见》。

                7、海南省民政厅《关于农村社会养老保险机构问题的通知》(2009)。

                8、中华人民共和国营业税暂行条例。

                三、可行性研究结论

                老人休闲养生基地项目从财务效益指标、经济效益、社会效益各方面分析的结论是切实可行的。

                 

                第二章:项目提出背景与必要性

                 

                一、项目背景

                根据第五次人口普查数据显示,中国60岁以上老年人口占总人口的比例超过10%。按照国际通行标准,中国人口年龄结构已开始进入老龄化阶段。进入新世纪后,中国人口老龄化速度加快。2005年底,中国60岁以上老年人口近1.44亿,占总人口的比例达11%。人口老龄化成为当前我们所要面对的严峻现实,人口老龄化带来的老年社会保障,养老方式转变,老年福利等一系列问题将会制约我国的经济社会发展。当前我国已经进入了老龄化社会,老龄化是一个社会性问题,中国的老龄化除了具有老龄化的一般特征外还有自己的特点,主要是老龄人口规模大、老龄化速度加快、老龄化地区差异城乡差异明显和未富先老。这些特点使得中国的老龄问题更加突出。

                老龄问题对经济社会发展的影响表现在人口老龄化给中国的经济、社会、政治、文化等方面的发展带来了深刻影响,庞大老年群体的养老、医疗、社会服务等方面需求的压力也越来越大。其次老年社会服务的需求迅速膨胀。目前,由于社会转型、政府职能转变、家庭养老功能弱化等原因,使得老年服务业发展严重滞后,难以满足庞大老年人群,特别是迅速增长的空巢、高龄和带病老年人的服务需求。

                海南作为中国最年轻的省份和最大的经济特区同样面临着相同的问题,原因主要是一方面海南的社会经济发展水平还不高;另一方面海南的老龄化高于全国平均水平,且高龄老人数量大。

                海南省自2000年起开始进入老龄化社会。据2005年海南省1%人口抽样调查数据显示,海南省65岁及以上年龄段的人口为70.73万人,占8.56%。与第五次人口普查相比,上升了1.98个百分点,老龄化程度在全国处于前列。随着海南经济社会的持续发展,老龄化进程也在加速,相应的问题不断显现,我们应当及时认清老龄化问题的重要性和紧迫性,尽早采取措施加以应对。

                鼓励社会力量兴办养老机构,实现投资主体的多元化,是发展老年人社会福利事业的必由之路。在推进养老服务社会化过程中,许多地区充分发挥政府投入的带动作用,采取建设补贴、床位补贴、人数补贴及综合补贴等形式多样的方式,对社会力量兴办养老机构进行资助,进一步调动了社会力量参与养老服务事业的积极性,使民办养老机构异军突起,成为推动养老服务事业快速发展的生力军。

                早在2000年民政部等11部委就联合下发了《关于加快实现社会福利社会化的意见》,在文件阐述了社会福利社会化的重要意义,提出要让放宽社会资本进入社会福利行业限制,制定相关优惠政策来鼓励兴办社会福利机构的要求。对于养老机构,文件中提出要建立以国家兴办的养老机构为示范、其他多种所有制形式的养老机构为骨干的养老服务机构体系。具体目标是城市中各种所有制形式的养老服务机构床位数达到每千名老人10张左右,普遍建立起社区福利服务设施并开展家庭护理等系列服务项目;农村90%以上的乡镇建立起以“五保”老人为主要对象的社会福利机构。

                目前,全省共有社会养老服务福利机构228个,其中社会福利院4个、敬老院175个、光荣院13所和民办老年人公寓9家,共有床位4637张;建有社区服务中心174个,各类社区服务设施239个,其中老年人服务设施1062个,远不能满足社会的需求。为此,省民政厅还提出举措以加强养老服务设施建设:鼓励社会力量兴办养老机构,积极推动民办公助、公建民营和政府购买服务。

                老年人养老需求和社会服务供给之间的矛盾十分突出,未来5年将更加尖锐。近年来,海口养老服务工作虽然有了一定发展,但受社会发展水平的制约,仍然存在着政府投入不足,服务供给滞后,养老机构少的突出问题,急需鼓励民营资本进入养老服务机构。

                二、项目建设的必要性

                1、项目的资金回笼及获得的利润情况

                休闲养生基地项目以行《休闲养生卡》的方式,在客户入住时交付一次性的设施购置费,作为项目的部分建设资金回收,剩余部分以经营期实现的利润收回。以入住率90%计算,每人收取一次性的设施购置费为35000.00元,在客户入住时能收回资金为500×90%×35000.00=15750000.00元。投资额收回较快。

                休闲养生基地项目的日常收入主要有入住服务费和伙食费。以入住率90%计算,服务费收入每年为500×90%×600.00=3240000.00元,伙食费收入每年为500×90%×450.00=2430000.00元,每年经营成本约为4998000.00元,年营业利润为671250.00元。该项目的年销售利润率为11.8%,有较好投资回报。

                2、社会效益明显

                引入社会化市场化机制是破解我国日趋尖锐的养老服务难题,切实提高广大老年人生命、生活质量的重要出路。整合社会资源,调动各方面的积极性,共同营造老年人居家养老服务的社会环境。养老服务社会化的模式,减轻了子女的家庭负担,也减轻了社会压力。才能用更少的财政投入获得更大的社会效益,实现小政府大社会的目标,同时民办养老机构的发展可以吸纳不少下岗职工再就业。让广大老年人能够在海南安度晚年,让长寿岛成为海南新的名片。

                第三章:项目市场分析

                海南省虽然进入老龄化的时间较晚,2001年才开始老龄化进程,但是其老龄化的发展速度却快于全国水平,这是出人意料的。2008年海南省60岁以上老年人口达104.84万人,约占总人口的12.12%,高于全国水平1.12个百分点。65岁以上人口76.45万,占总人口比重8.95%,高于全国水平0.65个百分点,其中80岁以上高龄老年人口占老龄人口的12.95%,每10万人中就有11.4位百岁老人。

                海南省2003年和2005年两次老年人口增长高峰,使这一期间老年人口以5.83%的年均速度增长,高于总人口4.59%的年增长速度。

                同时海南省老年人口高龄化水平要高于全国平均水平,而且“421(即四个老人、一对夫妇、一个孩子)的家庭模式突显,家庭人口规模降至3.18人,纯老人家庭户数占总户数的4.18%

                目前,全省共有社会养老服务福利机构228个,其中社会福利院4个、敬老院175个、光荣院13所和民办老年人公寓9家,共有床位4637张;建有社区服务中心174个,各类社区服务设施239个,其中老年人服务设施1062个。主要是因为选择居家养老的老人往往会通过购买养老服务来实现对自己的照料而不再是单单从子女身上获得这种服务。以海口市为例,据不完全统计目前全市约有家政服务机构73家,这些家政服务机构大多开设了专门针对老人的家政服务,还出现了专门针对老年人群体的服务机构。

                根据统计资料显示,海口市2002年已进入老龄化社会。到2008年末,60岁以上老年人口已达20.36万人,占全市总人口的11.10%,其中80岁以上高龄老人有2.62万,独居、空巢家庭老人有3.03万。

                经初步统计,仅海口市美兰区现有意愿入住养老机构的本地老人就达1500人,若加上外地老人就更多,可全市已审批和未审批的民办养老服务机构才8家,床位总共不到500张,根本无法满足老年人的需求。目前国际社会机构养老通行的一般规律是,养老床位约占老年人口总数的5%左右,与之相比海口市相差甚远。

                此外,海口市目前民办养老服务机构软硬件环境普遍偏低,困难老人住不起,经济条件相对宽裕的老年人又嫌条件差,供需之间矛盾较大。

                对于这一点,我们可以把它归纳为养老服务的社会化,即通过市场购买服务,而不是原先的家庭养老或者是单位的福利养老。当前我国正大力推进养老服务社会化的发展前题下,老人休闲养生基地的建设迎合老龄产业发展和市场的需求,有着广扩的市场前景。

                第四章:项目投资估算与资金筹措

                一、项目投资估算

                   1、建设老人休闲养生基地的250间客房及配套设施用房共计

                1170万元,建筑面积9750㎡,其中,250间客房建筑面积8750㎡;配套设施用房建筑面积1000㎡。

                2250间客房的家具、电器、洁具等费用计125万元。

                3、配套设施用房中配套设施及设备家具、电器、洁具等费用计100万元。

                4、园林绿化、活动广场、道路等费用计100万元。

                5、流动资金100万元。

                以上五项共计投资1595万元人民币。

                二、项目资金筹措

                建设老人休闲养生基地所需资金公司将以引资合作的方式筹措。

                第五章:项目财务基础数据估算及财务效益指标分析

                一、财务基础数据估算

                1、经营成本估算

                老人休闲养生基地250间客房500个床位,以入住率90%计算:                         

                                                        单位:
                 
                2、收回资金、销售收入及利润

                1、老人休闲养生基地以250间客房500个床位以入住率90%计算,每人收取一次性的设施购置费为35000.00元,在客户入住时可收回资金为500×90%×30000.00=15750000.00元。

                2、销售收入及利润

                年服务费收入=500×90%×600.00×12=324万元。

                年伙食费收入=500×90%×450.00×12=243万元。

                年收入合计=324万元+243万元=567万元

                年利润=年销售收入-年成本=567万元-499.8万元=67.2万元。

                4、折现率的确定

                以企业的的投资必要报酬率作为财务基础数据估算的折现率。按借款715万元,利率7.5%,所得税率0.25%,所有者权益1000万元,权益成本16%计算:

                               债务×利率×(1-所得税率)+所有者权益×权益成本

                投资的必要报酬率=—————————————————————

                                          债务+所有者权益

                                  715×7.5%×(1-25%)+1000×16%

                               =—————————————— =12%

                                         715+1000

                二、财务效益指标分析

                根据项目投资估算与资金筹措及财务基础数据估算所得出的数据,按经营期为10年、建设期为1年进行财务效益指标分析。

                1       项目投资现金流量及净现值

                项目投资现金流量及净现值计算表

                                                        单位:万元



                 
                2、财务效益指标分析

                1)净现值:净现值为150.33万元。净现值为正数,说明该项目投资的报酬率已超过14%

                2)现值指数:现值指数为1745.33÷1595=1.09。现值指数大于1,说明该项目收益超过成本,即投资的报酬率已超过预定折现率(14%)。

                3)内含报酬率:内含报酬率约为15%。说明该项目投资收益能力强,反映其较好的内在获利水平。

                4)投资回收期:投资回收期为1+20÷67.2=1.3年。说明该项目投资能在1.3年收回投资成本,高于25的基准水平。

                5)会计收益率:会计收益率为[1575+652)÷10]÷1595=14%。说明该项目较好获利水平。

                3、财务评价结论

                老人休闲养生基地项目的现金净流量、净现值、现值指数、内含报酬率、投资回收期、会计收益率等财务效益指标均高于相应的基准参数,说明该项目有较高获利能力、债务偿还能力。从以上财务效益指标的综合分析可以得出,该项目在财务上是可行,能为企业创造良好的经济效益。

                4、社会效益评价

                老人休闲养生基地的建设,充分整合社会资源,调动各方面的积极性,共同营造为老年人养老服务的社会环境。通过政府的扶持政策和体制的改革创新,会让养老机构步入一个良性发展的轨道,让其能够为更多的老年人服务,养老服务社会化的模式,减轻了子女的家庭负担,也减轻了社会压力,促进社会的进步与和谐,让广大老年人能够在海南安度晚年,让长寿岛成为海南新的名片。

                第六章:研究结论

                民营社会养老机构在海南是新兴市场,竞争尚未形成,老人休闲养生基地项目从财务效益指标、经济效益、社会效益各方面分析的结论是切实可行的。

                 

                 

                海南福源祥建材有限公司

                 

                2011313
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